市场景气度高‍存在问题需关注——近期金华市区房地产市场情况调研报告

市场景气度高‍存在问题需关注 ——近期金华市区房地产市场情况调研报告 ‍为了解近期金华市区房地产市场运行情况，做好房地产市场价格预警监测，近期金华调查队走访调研5家房地产开发企业和中介机构。调研显示，一季度金华市区房地产市场成交量增幅明显，成交均价处于历史高位，当前房地产市场存在五方面问题，平稳健康发展仍需加大调控力度。‍ ‍一、市场运行特点‍ ‍（一）成交量明显放大。1-3月，金华市区新建商品住宅分别成交3094、1584和2142套，比上年同期分别增长315.3%、949.0%和106.8%；二手住宅分别成交1955、1503和2797套，比上年同期分别增长178.1%、1242.0%和253.6%，延续了去年年底市场火爆行情，存量房去化速度加快，部分区域可售商品房供应不足，一定程度上推动成交量放大。‍ ‍（二）成交均价居历史高位。2月份市区新建商品住宅成交均价为19415元/平方米，较1月份上涨1150元/平方米；二手住宅成交均价12263元/平方米，较1月上涨755元/平方米；3月份新建商品住宅和二手住宅的成交均价为18619元/平方米和12088元/平方米，环比小幅下降。一季度成交楼盘中位于一环内的占比较大，如天汇苑、海悦华府、三江都荟苑均价均在2.7万元以上，拉高整体均价。‍ ‍二、成交价上涨因素分析‍ ‍（一）城市吸引力不断提升。一是金华市区的轨道交通、高铁新城、未来社区、城市有机更新等规划提升了城市影响力，一批百强房企看好金华发展前景，纷纷进入金华增加了市场的热度；二是在“两集中”（集中发布出让公告、集中组织出让拍卖）政策下，部分中小房企在一线城市拿地难度加大，选择下沉二三线城市；三是从住宅价格看，目前金华与杭州、宁波、温州相比还处于价格洼地，随着上述城市楼市调控措施加码，部分购房需求和资金转移至金华。‍ ‍（二）土拍市场火爆推高市场预期。进入2021年以来，土拍市场呈现三个特点：一是竞拍参与者数量较多，且均是实力较强的龙头房企；二是竞拍现场竞争激烈，竞拍延续时间较长；三是地块高溢价率、高楼面价成交。如1月7日江北洪源地块以14761元/平方米的楼面价，76.1%溢价率成交，这是金华土拍史上参与竞拍房企数量最多（共28家）的一次；2月2日位于多湖板块的人民医院东地块，以18585元/平方米楼面价，37.7%溢价率成交，成为目前市区最高的楼面价，土拍市场的火热推高了市场对房价预期。‍ ‍（三）供需矛盾推高房价。从需求端看：一是疫情催生改善性需求。疫情过后部分居民居住需求升级，地段好、配套齐、品质高的改善型住宅得到更多购房者青睐；二是投资保值需求增加，在当前投资渠道有限的情况下，越来越多的人选择投资房产实现资产保值。从供应端看：今年以来实施单个施工许可证批准的楼栋一次性申办预售许可证，且不可分割办理，导致年初新房供应量较少，不少需求转向二手房和周边乡镇，市场需求增加，而供应有限，推动市区整体房价上涨。‍ ‍三、当前市场存在的问题‍ ‍（一）中高端项目密集开盘推高市场预期。2020-2021年市区核心片区出让宅地开发的项目陆续上市，中高端项目密集开盘，目前在售的保利天汇苑、中海九樾、三江都荟苑等，整盘预售价格（含装修）均在27000元/平方米以上，大幅高于近期市区成交均价18619元/平方米的水平，强化了购房者房价上涨预期。‍ ‍（二）房企的自由定价空间对市场价格波动影响大。目前，许多房企的备案价格与正式销售价格之间存在自由定价空间（常见在5%-10%），房企营销先预告优惠折扣，再根据认筹和销售情况快速调整价格，可能会造成数日间价格迅速上涨至备案价销售，价格变化幅度大、速度快，常令购房者措手不及，容易产生“抢房”情况，增加了区域房价波动性。‍ ‍（三）二手房市场乱象有所抬头。调研发现，目前二手房市场“乱象”有所抬头。一是部分中介和平台发布失真信息，少数房源挂牌价格脱离市场合理区间，有意营造涨价恐慌气氛，扰乱市场秩序；二是二手房“独家代理速销”大幅增加卖方成本，普通的中介费按照成交价1%收取，独家代理速销按照2%收取，在一定程度上提高房屋成交价格，且速销模式违背初衷，卖家的权利和义务不对等，中介之间对房源存在恶性竞争。‍ ‍（四）二手房线上过户有利有弊。目前金华市二手房转移登记已可实现全流程网上办理，申请